Form gönderiliyor...

Sunucu bir hatayla karşılaştı.

Form alındı.

HABER BÜLTENİ ÜYELİĞİ 

Eklenme Tarihi : 29 Nisan 2017

Bu Yazıyı Paylaşın :

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde

Eksik ve Ayıplı İfa

 

YazarAv. Cansu ŞEKERCİAvukatcansu@citil.av.tr+90 212 909 19 52-103​Günümüzde, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde sıklıkla tercih edilen maketten satış usulü, pek çok tartışmayı ve tüketiciyi koruyan düzenlemeyi de beraberinde getirmiştir.

 

Ön ödemeli konut satış sözleşmesiyle gerçekleştirilen bu satımlarda tüketici, yani müstakbel ev sahibi henüz proje tamamlanmamışken yüklü miktarlar ödemeyi taahhüt ederken projenin makette sunulandan farklı, eksik veya ayıplı teslim edilmesi yahut zamanında teslim edilmemesi gibi ihtimallerle karşılaşmaktadır.

 

Bilindiği üzere bu satışların daima maketten olması gerekmez. Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamı ya da belirlenen bir kısmı ödendikten sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi taahhüt ettiği tüm sözleşmeler, bu kapsamda değerlendirilir..

 

Peki, teslim anında ya da bir süre sonrasında tüketici, teslim aldığı konutun taahhüt edilenden farklı, eksik ya da ayıplı olduğunu fark ederse ne yapmalıdır?

 

Satıcı tarafından sunulan proje ve tanıtımlarda belirtilen fakat bunlara uygun yapılmayan işler ayıplı ifaya, hiç yapılmayan işler ise eksik ifaya girer. Bir başka anlatımla eksik ifa, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı ifa ise eserde (konutta) olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder.

 

Örneğin sözleşmede satıcı mutfak dolaplarının 1.kalite meşe ağacından yapılacağını taahhüt edip bunu 2.kalite malzemeden yapmışsa burada “ayıplı ifa”, mutfak dolaplarını hiç yapmamışsa “eksik ifa” söz konusu olur.

 

Tüketicinin karşısına çıkan sözleşmeye aykırılığın ayıplı ifa mı yoksa eksik ifa mı olduğu son derece önemlidir. Yasa, eksik ifaya ya da ayıba dayanarak hak talep edebilmek için farklı süreler ön görmüştür.

 

Tüketici (ev sahibi), konutu teslim aldıktan sonra kontrol edip seçimlik haklarını kullanmalıdır.

 

Taraflar arasında daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa konut satışlarında tüketicinin ayıba dayanan seçimlik haklarını beş yıl içerisinde kullanması gereklidir. Aksi takdirde dava açma hakkını kaybeder. Eğer ayıp satıcı tarafından özellikle gizlendiyse artık dava açmak için tüketici bir süreyle sınırlı değildir.

 

Her ne kadar yasal olarak beş yıllık bir süre içerisinde dava açma hakkı olsa da mahkemece tüketicinin iyi niyetli kabul edilmesi için olabildiğince makul sürede bu yola başvurması da yine önem arz etmektedir.

 

Ayıpları tespit eden tüketicinin bunun karşısında birtakım seçimlik hakları vardır. Uygulamada sıklıkla satılanın bedelinden indirim yahut aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım istenmektedir. Bunun dışında imkan varsa ayıpsız başka bir konutla değiştirilmesi ya da satılanı geri vererek sözleşmeden dönmesi de mümkündür. Tabi seçimlik hakkın hakkaniyete uygun düşmediğine kanaat getiren hakim, bir diğer seçimlik hakkın uygulanmasına karar vererek tüketicinin mağduriyetinin bu yolla giderilmesine hükmedebilir.

 

Tüketicinin projedeki haline güvenerek sözleşmede belirlenen bedeli ödemeyi kabul etmesi, teslim anındaki eksiklik ve ayıplarla karşılaştırdığı takdirde haksız bir ödeme yaptığı sonucunu doğurmaktadır. Bu sebeple sözleşmeye aykırılığın giderilmesi, özellikle bedelde indirim yapılması, tüketiciyi tatmin eden bir çözüm yolu olmaktadır.

 

Ayıplı ifaya birkaç örnek vermek gerekirse;

 

- Su/elektrik tesisatının kullanıma aykırı döşenmesi,

- Taahhüt edilenden daha düşük kaliteli malzemelerin kullanılması,

- Yangın sensörünün çalışmaması,

- Asansörlerin denetim firmalarınca tehlikeli olması/kullanıma uygun bulunmaması

- Dairenin metrekare olarak daha küçük olması,

   …

 

Eksik ifanın varlığında ise dava zaman aşımı 10 yıldır. Kendisine taahhüt edilenden eksik olarak konutu teslim alan tüketici, süresi içerisinde bu eksikliklerin tamamlanmasını, eksiklikler oranında bedelden indirim yapılmasını, konutu tercih etme sebebini etkiliyorsa sözleşmenin feshini isteyebilir.

 

Eksik ifaya birkaç örnek ise projede yer almasına rağmen;

- Fiilen havuz, kreş, sosyal tesis gibi alanların yapılmamış olması,

- Cambalkon yapılmamış olması,

- Güvenlik kamerası kurulmamış olması,

- Otoparkın bulunmaması,

   …

 

Karşılaşılan somut olaya göre sorunun eksik ifa ya da ayıplı ifa olması çeşitlilik gösterecektir. Bu sebeple mahkeme konutta ya da projede ne gibi eksiklik ve ayıpların var olduğunu bilirkişi marifetiyle tespit yoluna gider.

 

Eksik veya ayıplı ifaya dayanarak bu tür bir davanın açılması için ev sahibi olunması gereklidir. Kiracının bu davayı açma hakkı yoktur. Konutun satın alınmasından sonra ikinci el olarak satılması durumunda ise satıcının sorumluluğu ayıplı ifa açısından üç yılla sınırlandırılmıştır. Eksik ifa için ise eksiklikleri bilerek bir bedel biçildiğinden yeni ev sahibinin sıklıkla bir talep hakkı bulunmaz. Eksik ve ayıplı ifanın yanı sıra tüketicinin başkaca tazminat hakları –kira kaybı gibi- da bulunabilir.

 

Tüketicinin haklarının eksiksiz tespiti ve yasal sürecin faydalı takibi açısından özenli bir çalışma gerektiren bu tip davalar, gayrimenkul sektöründe tüketici aleyhine ortaya çıkan pek çok uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması açısından son derece önemlidir ve gayrimenkul sektörünün piyasadaki etkin rolüne bakıldığında sıklıkla karşılaşılması beklenmektedir.

Yazar

Av. Cansu ŞEKERCİ

Avukat

+90 212 909 19 52-103

Bu Yazıyı Paylaşın :

A: Büyükdere Cad.  Bentek Plaza No: 47 / 41-42-43-44  Şişli, İstanbul          P:           T: +90 212 909 19 52