Günümüzde özellikle İstanbul’da çok kısa bir süre içerisinde ve hızlı bir şekilde ev kiraları yükselmiştir ve kira artış oranı hem kiracılar hem de mal sahipleri tarafından tartışılır olmuştur. İstanbul’daki konut arzında yaşanan aksamalar ve artan maliyet nedeniyle kiralık ev bulmak zorlaşmış ve mevcut evlerin de kira bedelleri yükselmiştir. Ev sahiplerinin de hem geçim hem de yatırım araçları gayrimenkulleridir. Yüksek enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle ev sahiplerinin de kira bedellerine zam yapma zarureti doğmuştur. (www.zingat.com)
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi TÜFE’den daha fazla zam yapamaz. Ancak gelinen noktada artık bu enflasyon oranlarına göre zam yapılsa bile kira bedelleri rayiç bedeller altında çok komik kalmaktadır. Bu nedenle birçok ev sahibi mevcut kiracıyı çıkarıp rayiç bedeller üzerinden evini yeniden kiraya vermek istemektedir. Mevcut kiracıyı tahliye etmenin yolları şu şekildedir.
GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKINI İSTEYİN
Türk Borçlar Kanunu’nun 315/II maddesine göre bir kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemek zorundadır. Eğer 30 içerisinde ödeme yapmazsa icra takibi yapılır ve borçluya tebligat gönderilir. Eğer bu tebligattan sonra da 30 gün içerisinde ödeme yapmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılır ve kiracı tahliye edilir.
Genelde Ülkemizde kiracılar her sene başında ev sahipleri ile anlaşıp bir kira bedelini belirlerler. Yani sözleşmede yazan oranın altındaki bir rakamda anlaşırlar. Bunun dışında birçok kiracı TÜFE oranı ya da sözleşmedeki oranı uygulasa bile ödenecek bedeli yuvarlama yoluna giderler. Örneğin %19,83’lük bir enflasyon sonucunda kira bedeli 3.839 TL olması gerekirken düz hesap 3.850 TL öderler. Böyle olunca da aslında her ay ödenmesi gereken bedelden 39 TL eksik ödenmiş olur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde bu fark daha da büyük olur. Ev sahibinin eksik ödeme alması ve buna itiraz etmemesi bu kira bedelini kabul ettiği anlamına gelmez. Yargıtay’ın bu konu hakkında çok fazla kararı vardır. Ev sahibi örneğin 5 sene bu şekilde kira bedelini alıp 5. Senenin sonunda aradaki tüm farkı faizi ile birlikte isteyebilir. Kiracı bu farkı ödemezse icra takibi yapılır. Kiracı bu icra takibinden sonra 30 gün içinde kira bedelini ödemezse icra hukuk mahkemesinde dava açılarak ev tahliye ettirilebilir. Yargıtay 35 Kuruş eksik yapılan eksik ödemeyi dahi tahliye sebebi saymaktadır. (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi’nin 2015/6655E., 2015/10585K. sayılı ve 01.12.2015 tarihli kararı)
EVİNİZİ İHTİYAÇ VEYA TADİLAT SEBEBİYLE TAHLİYE EDEBİLİSİNİZ
Ev sahiplerinin kiracılarını tahliye ederken kullanabileceği diğer etkili yollardan bir tanesi de ihtiyaç ya da tadilat sebebiyle tahliye talebidir. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri gerekirse kiracısını tahliye edebilir. Bunun için fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Örneğin 1 Kasım 2021 tarihinde 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesi olduğunu düşünelim. Bu sözleşmenin bitim tarihi 15 Kasım 2022 tarihidir. Ev sahibi sözleşmenin bitim tarihinden 3 ay önce yani 15 Ağustos 2022 tarihinden önce sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle feshettiğini kiracıya bildirmelidir. Eğer kiracı evi 15 Kasım 2021 tarihinde teslim etmezse ev sahibi 1 ay içinde yani 15 Aralık 2022 tarihine kadar tahliye davası açarak evi tahliye edebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.
YENİ MALİK DE EVİ TAHLİYE EDEBİLİR
Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik satın aldığı evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye ettirebilir. Bunun için yeni malik evi aldığı tarihten itibaren kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede evi yeni aldığını, bu eve kendisinin veya Kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacının olduğunu belirtmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin ekine yeni tapu belgesinin bir örneği de eklenir. Eğer kiracı evi tahliye etmezse yeni malik dava açabilir. Ancak bu davayı evi aldıktan 6 ay sonra açabilir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde açılır. Şayet yeni malik 1 ay içinde ihtarname göndermezse bu hakkını kaybeder ve eski malikten bir farkı kalmaz. Bu nedenle her ihtimale karşı içinde kiracı olan ev satın alanlar mutlaka bu ihtarnameyi göndermelidir.
Uygulamada bazı kişilerce yeni malikin tahliye hakkı üzerinden kiracısını tahliye etmeye çalışanlar da bulunmaktadır. Yukarıda anlatıldığı üzere bir malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmenin süresinin sona ermesi gerekir. 1 yıllık kira sözleşmelerinde bir problem olmasa da 3,5 veya 10 yıllık sözleşmelerde ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye etmesi için sözleşmenin süresini bekleyebilmesi çok zordur. Hal böyle olunca bazı kişilerce muvazaalı satışlar yapılmakta ve evi satın almış gibi hareket eden yeni malik üzerinden tahliye davası açılmaktadır. Şayet kiracı tarafça bu muvazaa kanıtlanamazsa ev tahliye edilmektedir. Evin rayiç bedelinin banka hesapları yoluyla ödendiği bir muvazaalı yani sahte bir satışta bu muvazaayı kanıtlamak hiç de kolay değildir. Bu nedenle kiracı aleyhine tahliye kararları verilmektedir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYEDE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI
İhtiyaç sebebiyle tahliyelerde eğer tahliye edilen ev ihtiyacı olduğu belirtilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmazsa kiracı taraf bu durumu tespit edip tazminat davası açabilir. Bu tazminat miktarı 1 yıllık kira bedelidir. Günümüzde eski kiracıların ödediği kira bedeli ile rayiç bedel arasındaki derin uçurum göz önüne alındığında eski kira bedeli üzerinden 1 yıllık tazminat yeni kira bedelleri yanında küçük bir meblağ olarak kalmaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜNAMESİ HER ZAMAN İŞİNİZE YARAYABİLİR.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I maddesine göre kiracı ev sahibine hitaben evi boşaltacağını belirten bir taahhütname verebilir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ev sahipleri tarafından bir ön şart olarak tahliye taahhütnamesi kiracıya imzalatılmaktadır. Uygulamada genellikle taahhütnamenin tahliye tarihinin boş bırakıldığı ve ev sahibine istediği zaman bu tarihi doldurup tahliye talep etme hakkı tanındığı görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tahliye taahhütnamesinin boş tarihle verilmesi durumunda kiracının bu duruma katlanması gerektiği yönünde kararlar vermiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2014/8-1422 K. 2015/1107 T. 27.3.2015 sayılı kararı)
Tahliye taahhütnamesinin tarihi her zaman kira sözleşmesinden daha ileri bir tarih olmalıdır. Aksi takdirde mahkemeler ve Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. Ev sahibi taahhütnamedeki tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi ya da dava yoluyla bu hakkını kullanabilir.
EV SAHİBİ İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI AÇMAYA HAK KAZANIR
Günümüzde bu usulü birçok kişi bildiğini düşünse de sanki iki haklı ihtar sonucunda ev sahibi kendi eliyle gayrimenkulü doğrudan tahliye edebilecektir şeklinde yanlış bir algı bulunmaktadır. Ancak TBK 352/II maddesine göre 1 kira yılı içinde kiracı kirayı iki kez ödemez ve her ödemediğinde ev sahibi yazılı ihtarname keşide etmişse bu durum ev sahibine dava açma hakkı sağlar. Ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açabilir.
KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE EVİ VARSA KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİRSİNİZ
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Yani yine kira sözleşmesinin bitişi beklenmelidir. Ev sahibi 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.
