Kentsel dönüşüm, sağlıklı ve güvenli kullanım imkânı olmayan yapı ve alanların değiştirilmesidir. Şehirlerin tarihi ve kültürel dokusunu koruyarak afetlere karşı dayanıklı kent haline getirmek temel esastır. Ülkemizde yaşanan depremler dolayısıyla bu yönde kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hız kazandığını söylemek mümkündür. Bu bağlamda kentsel dönüşümün hukuki boyutunu inceleyeceğiz.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Sağlıklı ve güvenli bir kent oluşturmak amacıyla ihtiyaç duyulan bölgelerin sağlam ve depreme dayanıklı şekilde ıslah edilmesi çalışmalarına kentsel dönüşüm denir.
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bazı şartlar vardır ;
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkilendirdiği bir kuruluştan riskli yapı raporu alınması ve raporun kesinleşmesi,
- Raporun ilgili tapu müdürlüğü tarafından riskli yapının kat maliklerine bildirilmesi aşamasında burada kat maliklerinin 15 gün içerisinde itirazda bulunma hakkına sahiptir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonunca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler.
- Raporun kesinleşmesi ve bütün maliklerce anlaşma sağlandıktan sonra bir müteahhit ile sözleşme yapılması ile inşaata başlanması mümkündür.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı
Kentsel dönüşümle ilgili yapılan tüm çalışmalar, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılır. Bu kanunda, afet riski altındaki yapıların yıkımı, riskli yapı tespiti gibi düzenlemeler yer almaktadır.
5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun belediyelere verdiği yetki kapsamında belediyeler kentsel dönüşüm bölgelerini tespit eder ve ilgili çalışmaları başlatır
Planlama faaliyetleri konusunda temel yasa, 3194 Sayılı İmar Kanunu’dur. Bu kanunda plansız yapılaşma ile mücadeleye yönelik önleyici hükümler bulunmaktadır. Bunun yanı sıra, ülkemizde büyük bir problem olan plansız yapılaşma, 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ile hukukumuza girmiştir. Bu kanun kapsamında plansız yapılaşmanın gecekonduya ait kısmı düzenlenmektedir.
Riskli Yapılar Hakkında Düzenleme
6306 sayılı Kanunun 3. maddesine göre riskli yapıların tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere Bakanlığın yönetmeliğine uygun şekilde Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılmak suretiyle belirlenir. Riskli yapı tespiti, yapı malikleri ya da kanuni temsilcilerince yapılabilir. Bu tespitin sonucu, Bakanlığa ya da idareye bildirilir. Bakanlığın süre tanıyarak riskli yapıların tespitini maliklerden ya da kanuni temsilcilerden isteme yetkisi vardır. Bu süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmazsa, Bakanlık kendisi de yaptırabilir.
Riskli yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için şu şartları sağlaması gerekmektedir:
- Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
- Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması,
- Bu hususlardan en az birinin yetkililerce teknik verilere dayanarak tespiti
Kentsel Dönüşüm Davaları ve İtiraz
Genel olarak kentsel dönüşüm ile ilgili en yaygın birkaç davadan söz edilebilir.
İlk dava türü, arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Kentsel dönüşümde arsa payı söz konusu olduğunda, bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilmesinden bahsedilmektedir. Bu bağlamda 6306 sayılı kanun ile birlikte kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kavramı karşımıza çıkar. Bu kanun gereğince arsa payları, malikler tarafından alınacak kararlarda, 2/3 oy çokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Mülkiyet haklarının bir yansıması olan arsa payları, o bina malikleri açısından büyük önem arz eder.
İkinci olarak ise azınlık hakları ile ilgili davadan söz edilebilir. Yıkım kararı alınmadan önce parsellerin tevhit edilmesine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve kat karşılığı ile yeniden değerlendirilmesine üçte iki çoğunluk ile karar verilir. Eğer malikler 2/3 oranında kentsel dönüşüm uzlaşma yoluna gidememeleri halinde, önce kamulaştırma, ardından da yeniden yapma konusunda devlet yetkili kılınmıştır. 1/3 azınlıkta kalan kentsel dönüşüm mağdurları, bağımsız bölümlerine ilişkin değer tespitlerine karşı da iptal davası açabilirler.
Son olarak, riskli alanlarda yapılacak olan projeler ile ilgili yıkım kararına karşı dava hakkı da maliklere tanınan bir diğer dava hakkıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yıkım kararının alınması ile birlikte 30 günlük iptal davası açma süresi başlar. Bu iptal davasının sonucunda risk tespit raporunda yıkım kararı durdurma ya da yıkım kararı iptali sonucu çıkarsa ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunmak gerekir.
Hatırlatılmalıdır ki, kentsel dönüşüm davaları çok çeşitli olmakla birlikte durumunuza en uygun dava türünü seçmek için bir avukata danışmak en doğrusu olacaktır.
Çitil Avukatlık Ortaklığı Blog sayfasında yer alan hukuk ve diğer konulardaki yazılar ilk sizin e-postanıza gelsin isterseniz Çitil Haber Bülteni’ne abone olun!
Berra ÖZTÜRK
Kaynakça:
