Türkiye’de ikamet etmeyen yabancı yatırımcılar, gayrimenkullerinin kira geliri ve satışı için sınırlı vergi mükellefi olarak vergilendirilmeye tabi olmaktadır. Ayrıca gayrimenkulün kiralanması ve satışı bazı durumlarda katma değer vergisine tabi olabilmektedir. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de tabi olduğu vergileri şu şekilde sıralayabiliriz.
Tapu Harcı
Söz konusu gayrimenkulün devri esnasında tapu harcı ödenmektedir. Bu harcın mükellefi, devreden ve devralan kişidir. Ücret, her iki taraf için aynı oranda ancak ayrı ayrı tahsil edilmektedir ve satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir. Alıcının yabancı bir kişi veya tüzel kişi olması tapu harcı oranını değiştirmemektedir. Tapu harcı tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) geçerlidir.
Emlak Vergisi
Gayrimenkul hukukuna göre, Türkiye sınırları dâhilindeki herhangi bir konut, iş yeri veya arsa emlak vergisine tabidir. Vergi mükellefi sahibidir. Bu nedenle, Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancıların emlak vergisi ödemeleri gerekmektedir. Söz konusu vergi normal yörelerdeki binalar için binde bir, işyerleri için binde iki, arsalar için binde üç ve arazi için binde bir olarak uygulanır. Bu gayrimenkuller Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde ise uygulanan oran iki katına çıkmaktadır. Emlak vergisi ödeme şartı, gayrimenkulün satın alınmasından bir yıl sonra başlamaktadır. Ödeme dönemi ise; Mayıs ve Kasım ayı olmak üzere 2 eşit taksitte ödenmektedir.
Gelir Üzerinden Alınan Vergiler
Yabancılar tarafından satın alınan gayrimenkulden kira geliri ve mülk satış geliri olmak üzere iki tür gelir elde edilebilir. Bu durumda, gayrimenkul sahibinin yabancı bir gerçek kişi veya şirket olması vergi uygulamasında fark yaratacaktır.
Mülkün Kira Gelirleri
Kira gelirinin alıcısı yabancı bir gerçek kişi ise emlak gelir vergisine tabi tutulacaktır. Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile yabancı mal sahibinin ikamet ettiği ülke arasında yürürlükte herhangi bir çifte vergilendirme anlaşması bulunmuyorsa mülk, vergiye tabidir. Böyle bir anlaşma yürürlükte ise bu ilgili hükümlerine göre işlem yapılacaktır.
Mülkün Satış Gelirleri
Yabancı bir gerçek kişi eğer sürekli alış ve satış prosedürleri ile meşgulse, bu durumda kazancı ticari bir gelir olarak kabul edilir ve mülkün satışından elde ettiği gelir sermaye kazanç vergisine tabi tutulacaktır.
Şirketler Tarafından Elde Edilen Kira Geliri
Eğer kira geliri Türkiyede kurulu bir şirket tarafından elde edilirse doğrudan ticari gelir olarak değerlendirilir. Kira gelirleri için uygulanacak kurumlar vergisinde personel giderleri ve finansal giderler üzerinden indirim yapılabilir. Şirketler 2022 için % 23, 2023 için ise % 20 oranında kurumlar vergisine tabidir.
Şirketler Tarafından Elde Edilen Gayrimenkul Satış Gelirleri
Yukarıda belirtildiği gibi, kurumların gelirleri ticari gelir hükümlerine göre işlem görmektedir. Yine, yukarıda belirtilen giderler, mülkün satış getirisinden düşülmektedir.
Yabancı Şirketler Tarafından Elde Edilen Kira Geliri
Türkiye’de operasyonlarını yürüten yabancı şirketler sınırlı vergi mükellefi olarak nitelendirilmektedir. Sadece Türkiye sınırları içinden elde edilen kira geliri üzerinden, sahip olunan iş yerleri veya binalar için stopaj yoluyla vergilendirilir. Sınırlı vergi mükelleflerinin kira ödemesine stopaj kesintisi uygulaması gerekmektedir. Bu stopaj oranı %20 olarak belirlenmiştir. Vergi beyannamesi ile kiranın mükellefi tarafından vergi dairesine bildirilmesi gerekmektedir.
Yabancı Şirketler Tarafından Elde Edilen Gayrimenkul Satış Gelirleri
Sınırlı vergi mükellefi yabancı şirketlerin Türkiye’de sahip oldukları mülkü satması halinde, elde edilen gelir kurumlar vergisi kapsamında değerlendirilecektir. Yukarıda belirtildiği gibi, bu kazancın ticari olup olmadığı veya sermayenin gelir elde edip etmediği değişebilmektedir. Mülkün alım satımından elde edilen gelir, 2022 için %23, 2023 yılı için ise % 20 oranında kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.
Veraset ve İntikal Vergisi
Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye’deki mülkiyeti miras veya devir yoluyla tekrar bir yabancıya devredilirse, veraset ve intikal vergisi kişinin ikamet ülkesine bakılmaksızın uygulanmaktadır. Devir işlemi Türkiye sınırları içinde gerçekleştiği için yabancı ülkenin burada bir önemi yoktur. Devrin taraflarının gerçek veya tüzel kişi olması vergi uygulamasını etkilememektedir. Veraset ve intikal vergisi, artan oranlı vergi sistemine tabidir.
Çitil Avukatlık Ortaklığı Blog sayfasında yer alan hukuk ve diğer konulardaki yazılar ilk sizin e-postanıza gelsin isterseniz Çitil Haber Bülteni’ne abone olun!
Demet ÖZDAMAR
Kaynakça:
