Ev satın alırken mağdur olmamanız adına satın alınacak evin ve dolayısı ile tapusunun niteliği hakkında size yardımcı olacak bilgilere göz atalım.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi
Öncelikle, bir binanın inşaatına başlanabilmesi için belediyeden yapı ruhsatı alınmalıdır. Belediye mücavir alan sınırlarının dışında kalan bölgelerde bunun için yetkili makam valiliktir. Yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde inşaatın yapımına başlanılması ve 5 yıl içinde inşaatın tamamlanması gerekmektedir. Aksi halde yeniden yapı ruhsatı alınması zorunluluğu doğacaktır. Bu nedenle ruhsatı olmayan binalar kaçak sayılmaktadır.
İskan belgesi olarak da adlandırılan yapı kullanma izin belgesi ise inşaatın yönetmeliğe, projeye ve yapı ruhsatına uygun bir şekilde tamamlandığını, müteahhitin bir borcunun bulunmadığını göstermektedir. İskan, söz konusu inşaatın kullanıma ve oturuma açık olduğunun yetkili belediye ya da valilik tarafından resmen onaylanması sonucunda alınmaktadır. Böylelikle söz konusu inşaatın hukuka uygun bir şekilde tamamlanmış olduğu ve güvenilirliği açısından sakınca bulunmadığı anlaşılır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti
İnşaatı devam etmekte olan bir binadan ev satın almayı düşünüyorsanız; bir daire satın alamayacağınızı dolayısı ile arsa payı cinsiyle belirlenmiş bir hak elde edeceğinizi ve tapunuzun niteliğinin “kat irtifakı” olacağını bilmeniz gerekmektedir. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatın hak sahiplerinin paylarını belirtmek için kullanılır.
Buna karşın, tamamlanmış ve belediye/valilik tarafından oturuma ve kullanıma açılması onaylanmış bir binadan ev aldığınızda, doğrudan “kat mülkiyeti” tapusu alırsınız. Tapunuz kat irtifakı çeşidinde ise, inşaatın bitimi ile birlikte iskan alınması sonrasında evinizin tapusunu kat mülkiyetine geçirmeniz gereklidir.
İnşaatı Tamamlanmamış Yapıdan Ev Almak
İnşaatı tamamlanmamış evler daha uygun fiyata satılsa dahi böyle bir satın alma birtakım olumsuzluklar ve riskler barındırmaktadır. Örneğin, bankalar kat mülkiyetli tapuları daha çok tercih ettiğinden konut kredisi almakta sorun yaşayabilirsiniz. Hatta, ilerleyen dönemde, ruhsata ve projeye aykırı davranılmış olması gibi sakıncalı hallerde müteahhitin yapı kullanım izin belgesi alamayacağını ve binanın belediye kararıyla yıkılabileceği riskini göz önüne almalısınız. Kat irtifakı tapusu almayı düşünüyorsanız, benzeri problemlerle karşılaşmamak adına hukuki danışmanlıktan yararlanmanız daha sağlıklı olacaktır.
Normal süreçte, inşaatın tamamlanmasıyla iskan alınması ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. Yapı kullanım belgesi/ iskan tüm apartman için alındığından tüm kat malikleri bir ücrete tabidir. Dolayısıyla herkesin onayının alınması gerekmektedir. Bu konuda bir uyuşmazlık olması durumunda dava yoluna gidilebilmektedir.
İnşaatı Tamamlanmış Yapıya İskan Alınmaması
Kimi zaman inşaat tamamlanmışsa da projeye aykırılığın veya planda bir eksikliğin ya da değişikliğin olması, müteahhit/inşaat firması tarafından borçların ödenememesi gibi sebeplerle bina iskana açılamamaktadır. Buna rağmen satışlar gerçekleştirilmektedir. Tamamlanmış yapıya iskan alınmaması, binanın resmiyette inşaat halinde görünmeye devam ettiği anlamına gelmektedir. Bu nedenle böyle bir yerden ev aldığınızda tapunuz yine kat irtifakı niteliğinde olacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki, hukuken, tamamlanan bir binada oturulabilmesi ve binanın kullanılabilmesi için iskan alınması zorunludur. Aksi halde, yukarıda da örnek olarak verildiği üzere belediyeden yıkım kararı alınabilmesi gibi yaptırımları olacaktır.
Çitil Avukatlık Ortaklığı Blog sayfasında yer alan hukuk ve diğer konulardaki yazılar ilk sizin e-postanıza gelsin isterseniz Çitil Haber Bülteni’ne abone olun!
Cemresu DUVARBAŞI
KAYNAKÇA:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
