Ülkemizde birçok kişi proje üzerinden ön ödemeli konur satışı ile gayrimenkul satın almaktadır. Müteahhit firmalar ise inşaatları devam ettirebilmek adına bankalardan yüksek miktarlı krediler kullanmaktadır. Bu krediler için ise bu firmalar tarafından kat irtifakı kurulmuş ve halen kaba inşaat halindeki bağımsız bölümler ipotek edilmektedir. Aslında bu dairelerin birçoğu maketten ya da projeden satılmış olmasına rağmen müteahhit firmalar tarafından böyle bir yola gidilmekte ve bankalarca da bu durum kabul edilmektedir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki; eğer bankanın taşınmaza ipotek koymasından önce taşınmazı satın almışsanız bankanın sonradan tesis ettireceği ipotek işlemi sizi bağlamayacaktır. Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hem de güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir.
TMK’nun 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK’da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
Her ne kadar durum böyle olmakla birlikte bankaların tesis ettirdiği ipotek kendiliğinden kalkmamaktadır. Söz konusu ipoteğin kaldırılmasını isteyen kişiler tüketici mahkemesinde “ipoteğin fekki” talebiyle dava açması gerekmektedir. Bu dava açılırken taşınmazın satılmaması için ihtiyati tedbir talep etmek de gerekmektedir. Dava sonunda verilen kararın istinaf ve temyiz aşamalarını da geçerek kesinleşmesi halinde ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak ipotek kaydı silinecektir. Bu tarz davalar teknik ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektirdiğinden davanın bir avukat eliyle açılması kritik bir öneme sahiptir.
Çitil Avukatlık Ortaklığı Blog sayfasında yer alan hukuk ve diğer konulardaki yazılar ilk sizin e-postanıza gelsin isterseniz Çitil Haber Bülteni’ne abone olun!
KAYNAKÇA:
- İstanbul BAM 7. HD’nin 30/12/2020 tarih 2020/2213 esas 2020/2143 karar sayılı ilamı
- mevzuat.gov.tr
