Anayasada koruma altına alınan sözleşme yapma özgürlüğü çerçevesinde eğer sözleşmenin geçerliliğine ilişkin bir geçerlilik şartı getirilecekse bunun kanunla düzenlemesi gerekmektedir. Hukuk sistemimizde uygulanan temel kural sözleşme serbestisidir. Ancak hukuk sistemimiz taşınmaz mülkiyetinin devrini konu eden sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 237. Maddesindeki hükümle resmi şekle tabi kılmıştır.
Uygulamada ise gerek yatırım amacıyla gerekse temel kullanım aracıyla tasarruf etmek için gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz satışı sözleşmeleri yapmaktadır. Bu sözleşmelerde taraf iradelerinin uyuşmuş olduğu bedelin satıcıya ödenme durumu, taraflar arasında akdetilen sözleşme şartlarına göre farklılık oluşturmaktadır. Taşınmazlar kullanıma hazır bir haldeyken taşınmaz satış sözleşmeleri gerçekleştirilebildiği gibi taşınmazların mülkiyetinin devri hususunda taraflar henüz taşınmazın kullanıma elverişli olmadığı proje hallerinde de anlaşabilmektedirler.
Taşınmazların henüz kullanıma hazır olmadığı proje aşamalarında satıcı tarafından bedellerin bir miktar düşürülmesi kişileri projeden taşınmaz satın alınması hususuna yönlendirmektedir. Bu aşamada taşınmazın sözleşmede belirtilen özellikleri taşıyıp taşımadığı hususunda bir gözlemde bulunma imkânı bulamadan ve satıcı tarafından proje gösterilmek suretiyle sözleşmeler akdetilmektedir.
Ülkemiz ekonomisindeki ciddi ve sarsıcı dalgalanmaların etkisiyle taşınmaz satımıyla ilgilenen gerçek ve tüzel kişilerin bu faaliyetlerini devam ettirebilmesi güçlüklerle karşılaşmakta hatta bazı durumlarda bu kişilerin faaliyetlerinin durmasına sebep olmaktadır. Taşınmaz satımı konusunda ticari ve mesleki amaçla değil kişisel ihtiyacı sebebiyle hareket eden tüketicilerin bu durumda mağduriyetleri oldukça artmaktadır. Taşınmaz satımı konusunda sözleşmenin satıcı tarafında genellikle tüzel kişiliğe sahip yükleniciler bulunmakta olup ülkemiz ekonomisindeki dalgalanmalar sebebiyle yüklenicilerin tüzel kişiliğinin son bulması ile veya gerçek kişi satıcılara son bilinen adreslerinde ulaşılamamakla sözleşmenin satıcı tarafının bulunamaması durumu ortaya çıkmaktadır.
Taşınmaz satışından kaynaklanan bedeli proje aşamasında satıcıya ödemiş olan alıcıların bu durumda mağduriyeti gündeme gelmektedir. Satıcının projeyi bitirememesi, iradelerin uyuşmuş olduğu sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirememesi ve bunlarla birlikte satıcının tüzel kişiliğini kaybetmesi veya satıcı gerçek kişiye ulaşılamaması ile alıcı, mağduriyetinin giderilmesi hususunda kendisine muhatap bulamamakta ve mağdur olmaktadırlar.
Taraflar arasında iradelerin uyuşmuş olduğu sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmaz, satıcı tarafından kendi taşınmazına yapı olarak inşa edilebileceği gibi, satıcı olan mal sahibinin, bir inşaat sözleşmesiyle yükleniciye yaptırabilmekte veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle satıcı olan yüklenici tarafından inşa edilebilmektedir. Söz konusu şekillerde taşınmazın inşası konusunda faaliyet gösteren satıcı tarafın alıcıyla proje aşamasında taşınmazın satışı konusunda anlaşıp bedeli tamamen peşin ya da irat olarak belirli dönemlerde bedeli tüzel kişiliğin sona ermesi durumuna kadar ödemesi halinde ödenen bedellerin iadesi hususunda alıcının muhatap bulamaması sebebiyle mağduriyetleri doğmaktadır.
Uygulamada satıcı tarafta bulunan gerçek veya tüzel kişiler yapının tamamlanması ve bunların mülkiyetlerinin devriyle elde edilecek olan bedelin paylaşılması amacıyla adi ortaklık kurabilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mal sahibi ile yüklenici, inşaat sözleşmelerinde yüklenici ve mal sahipleri aralarında da adi ortaklık kurulma durumu gündeme gelmektedir. Adi ortaklığın kurulması için kanuni olarak şekil öngörülmemiş olup söz konusu anlaşma taraflar arasında adi şekilde sözlü olarak da kurulabilmektedir.
Adi ortaklık Türk Borçlar Kanunun 620. Maddesinde “iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir” şeklinde hükme bağlanmıştır. Alıcının taşınmazın mülkiyetinin devrine karşılık olarak proje aşamasında vermiş olduğu bedelin karşılığını tüzel kişiliğin sona ermesi sebebiyle satıcıdan talep edememesi durumunda ise adi ortaklığın var olduğunun ispatıyla söz konusu mal sahibi veyahut projeye devam eden bir üçüncü gerçek veya tüzel kişiden sözleşmeye aykırılık sebebiyle talepte bulunabilme şansı doğmaktadır.
Sözleşmelere hâkim olan nisbilik ilkesi, sözleşme ilişkisinden kaynaklanan taleplerin sözleşme tarafları arasında geçerli olacağı ve bu kişiler arasında talep edilebileceğini içermektedir. Alıcının mağduriyeti sebebiyle ödemiş olduğu bedelin iadesiyle mağduriyetinin karşılanması için başvuracağı yasal yolları kullanırken tüzel kişiliğini kaybetmiş veya ulaşılamayan satıcının yanında adi ortaklığın ispatı şartıyla Türk Borçlar Kanunun 638. Maddesinin 3. Fıkrası gereği somut olaydaki durumlara göre 3. Kişinin de muhatap gösterebilip müracaat etme imkanı bulunmaktadır.
Söz konusu taleplere yasal yollarla başvurulması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 620. Maddesinde belirtilen adi ortaklığın varlığının tespitinde;
- Projeye ilişkin olan tanıtım materyalleri
- Projeye ilişkin web siteleri
- Web sitesine konulan belgelerin ne zaman eklendiğinin mahkeme tarafından talep ile tespiti
- Tarafların ticari defterleri arasında profesyonel olarak mali inceleme talep edilerek vs. yollarla şartların mevcudiyetinin mahkeme huzurunda ispatı sağlanabilir.
Taraflar arasındaki adi ortaklığın şartlarının bu gibi vasıtalarla ispat edilmesi halinde satıcı tüzel kişiliğe sahip olmasa dahi Türk Borçlar Kanunun 638. Maddesine göre satıcı ile mal sahibi müteselsilen sorumlu olacağı için mal sahibinden de talepte bulunabilme şansı bulunmaktadır. Söz konusu kanuni düzenlemeler ışığında alıcının mağduriyetinin giderilmesi hususunda bu gibi faaliyetlerin profesyonel hukuki danışmanlık alınarak gerçekleştirilmesini tavsiye etmekteyiz.
