Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu kazancı, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde, ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine portföy değerlerinin en az % 50’si oranında yatırım yapmak zorundadırlar. Asgari % 50 oranı sağlanamazsa SPK’ya başvurulur ve SPK yapacağı değerlendirmede bir defaya mahsus olmak üzere ortaklığa bir yıl süre tanıyabilir.
Ayrıca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler ve ayrıca sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler.
Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılabilmesi, yatırımın borçlanma ile finanse edilebilmesi ve portföydeki varlıkların ve hakların rayiç değerlerinin periyodik olarak tespit ettirilmesi gibi hususlar ise, yatırımcılar için gayrimenkul yatırımını cazip kılan unsurlardır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına “dönüşmeleri” de mümkündür. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun veya dönüşümünün Kurul’ca uygun görülmesi gereklidir. Her iki kuruluş şeklinde de gayrimenkul yatırım ortaklıkları kayıtlı sermayeli olarak kurulurlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, esas sözleşmede tespit edilen kayıtlı sermaye miktarına kadar yeni paylar çıkarmak suretiyle yönetim kurulu tarafından Türk Ticaret Kanunu’nun esas sermayenin artırılmasına ilişkin hükümlerine bağlı kalmaksızın sermaye artırabilir. Ayrıca, esas sözleşme ile yetkili kılınması şartıyla, ortaklık yönetim kurulu, imtiyazlı ve itibari değerinin üzerinde pay çıkarabilir, pay sahiplerinin yeni pay alma haklarını sınırlandırabilir ve imtiyazlı pay sahiplerinin haklarını kısıtlayıcı nitelikte karar alabilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı nasıl gerçekleşir?
Ani usulde kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, kaynaklarının zorunlu giderler dışında kalan kısmı ile varlık portföyünü oluşturmaları, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari % 25’ini temsil eden payların halka arz edilmesi ve tüm payların kayda alınması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları Borsaya kote olmak zorunda mıdır?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, paylarının satış süresinin bitimi sonrasında çıkardıkları payların Borsa kotuna alınması için gerekli belgenin verilmesi istemiyle Kurula başvurmak zorundadırlar. Bu belgenin alınmasını takiben 15 gün içinde de payların kote edilmesi isteği ile Borsaya müracaat edilmesi zorunludur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının nasıl bir vergi avantajı vardır?
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5’inci maddesinin 1 no’lu fıkrasının (d) bendi uyarınca, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. KVK’nun 15’inci maddesinin 3 numaralı fıkrasında gayrimenkul yatırım ortaklığı kazançlarından, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde % 15 oranında vergi kesintisi yapılacağı hükme bağlanmış olmakla birlikte, 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kazançlar üzerinden yapılacak olan (bu kazançlar dağıtılsın dağıtılmasın ) stopajın oranı da % 0 olarak belirlenmiştir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için halka açılma ne tür avantajlar sağlar?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları halka açılmak suretiyle yatırımlarının finansmanında sermaye piyasalarından yararlanma imkanı elde etmektedirler. Özkaynak yoluyla gerçekleşen söz konusu finansman imkanı, ortaklıkların daha büyük yatırımlara ulaşmalarına imkan sağlayarak büyümelerine önemli boyutta destek olmaktadır. Ayrıca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kazançlarının kurumlar vergisinden istisna tutulması sayesinde sektörde çok önemli bir vergi avantajı elde etmektedirler. Bunun dışında, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, paylarının Borsada işlem görmesi sayesinde gayrimenkul yatırımlarını likidite etme imkanı elde ederler. Ayrıca, şirketin piyasa değerinin regüle edilmiş ve sürekli olarak gözetim altında tutulan bir piyasada alıcılar ve satıcılar arasında arz talep dengesi altında objektif olarak belirlenmesi olanağından yararlanırlar. Bunlara ilave olarak, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uyum sayesinde daha kurumsal, şeffaf ve hesap verebilir bir yönetim anlayışına geçiş yapar ve finansal raporlama üretiminde uluslararası bir standarda ulaşırlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yurt içi ve yurt dışı iş ortaklıkları ve ticari işlemler tesis edilmesinde halka açık şirket olmanın sağladığı itibardan yararlanırlar.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için halka açılma sonrasında başlıca ne tür yükümlülükleri doğar?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerinde bulunan varlıkların ve hakların rayiç değerlerinin tespitini, SPK’ca listeye alınmış bir gayrimenkul değerleme şirketine, her yıl sonu itibarıyla yaptırmak, üç aylık dönemler itibariyle portföylerindeki varlıklara ve bunların maliyet bedelleri ile rayiç değerlerine ilişkin olarak portföy tablosunu düzenlemek ve periyodik olarak üç aylık rapor düzenlemek zorundadırlar. Üç aylık rapor asgari olarak, Yönetim Kurulu faaliyet raporunu, ortaklığın ilgili döneme ait portföy tablosunu, portföyde yer alan varlıklara ilişkin bilgileri, varsa projelere ilişkin bilgileri, ortaklığın üç aylık bilanço ve gelir tablolarını içeren rapordur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ayrıca, Sermaye Piyasası Kurulu’nun muhasebe standartlarına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde finansal tablolarını hazırlayıp kamuya ilan etmek, altı aylık ve yıllık finansal tablolarını bağımsız denetimden geçirmek ve Kurul’un kamuya aydınlatmaya ilişkin düzenlemelerine uygun hareket etmek zorundadırlar.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında detaylı bilgilere nasıl ulaşılabilir?
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kurucularına ve kuruluş usullerine, paylarının Sermaye Piyasası Kurulu kaydına alınması ve halka arzına, yönetimine ve yöneticilerinde aranacak niteliklere, faaliyet konuları ve portföy sınırlamalarına, kamuyu aydınlatma kapsamında periyodik olarak açıklayacakları bilgilere ilişkin esaslar Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: VI, No: 11 “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile düzenlenmiştir. Söz konusu Tebliğe Sermaye Piyasası Kurulu’nun internet sitesindeki (http://www.spk.gov.tr) mevzuat bölümünden ulaşılması mümkündür. Ayrıca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili ihtiyaç duyulabilecek bilgilere, söz konusu internet sitesinde yer alan “sermaye piyasası kurumları” bölümündeki “yatırım ortaklıkları” başlığından ulaşılması mümkündür.
Kaynakça : www.spk.gov.tr
