11 ili etkileyerek büyük yıkım yaratan Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından bölgede on binlerce yapının kullanılamaz durumda olması, beraberinde birçok problemi de getirdi. Evleri yıkılan veya hasar gören insanların büyük bir bölümünü kiracılar oluşturuyor, kira ilişkisinin bu durumda devam edip etmeyeceği hususu en çok merak edilenler arasında. Bununla birlikte yaşanan deprem özellikle Marmara gibi deprem riski yüksek olan bölgelerde de endişeye neden oldu. Bu yazıda kiracıların deprem riski olan evlerine karşı ne yapabileceğini ve sahip oldukları hakları anlatmaya çalıştık.
Kullanılamaz Durumdaki Binalar
Deprem nedeniyle yıkılan veya ağır hasar alarak kullanılamaz duruma gelen binalar için kira ilişkisinin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olur. Bu durum kira sözleşmesinden kaynaklanır. Kira sözleşmesi ile her iki taraf borç altına girer, kiraya verenin evi kullanılabilir durumda tutma borcu vardır. Evin ağır hasarlı olması, yıkılması söz konusu olduğunda bu borcun yerine getirilmesi imkansız hale gelecektir, dolayısı ile fesih için bir işlem gerekmeksizin kira sözleşmesi sona ermiş olur. Binanın kullanılamaz hâle gelmesinden sonraki süre için bir kira borcu söz konusu olmaz, ancak bu tarihten önceki kullanım için ödenmemiş kira var ise bunun ödenmesi gerekir.
Yapı Hasarsız da Olsa Deprem Bölgesinden Uzaklaşmak İsteyen Kiracılar için ; Olağanüstü Fesih
Yapı depremde az hasar almış ya da hasarsız ve oturulabilir bir hâlde de olsa, depremin yarattığı endişe nedeniyle kiracılar bölgeden ayrılmak isteyebilirler, bu durumda kira sözleşmesini vaktinden önce sonlandırmak için olağanüstü fesih yoluna başvurulabilir. Borçlar Kanununda yer verilen maddede, olağanüstü feshin gerçekleşmesi için kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı aranmıştır. Deprem nedeniyle yaşanan psikolojik travmalar, bölgede tekrarlayan depremler gibi nedenler veya yapının oturabilir olmasına rağmen az hasarlı olması, kiracılar için kira ilişkisini çekilmez hâle getirebilir. Bu nedenlere dayanarak olağanüstü fesih yoluyla kira sözleşmesi, vaktinden önce sonlandırılabilir, ancak bunun için yasal bildirim sürelerine uyulmalıdır. Yasal bildirim süresi taşınmazlar için 3 aydır, dolayısı ile somut olaya göre kiracı sözleşmeyi süresi bitmeden feshetmek istiyor ancak ev sahibi buna onay vermiyorsa, bu 3 aylık kira tutarının ev sahibine ödenmesi gerekebilir, ev sahibi feshe onay verirse buna gerek kalmayacaktır.
Deprem Bölgesi Haricindeki Kiracılar Evlerinin Riskli Olabileceğini Düşünüyorsa Ne Yapabilir ?
Öncelikle eğer binada buna ilişkin bir inceleme yapıldıysa ve binanın kesinlikle riskli olduğu sonucu alındıysa bu durum önemli ayıp olarak kabul edilebilir. Kiralanan evde önemli bir ayıbın bulunması Borçlar Kanunu hükümlerince sözleşmeyi fesih nedenidir. Kiracılar buna dayanarak kira sözleşmesini feshedebilir.
Böyle bir inceleme yapılıp yapılmadığı kiracı tarafından bilinmiyorsa, kiracıların ilgili idareye başvurarak sonucun kendisine iletilmesini isteme hakkı vardır. Özellikle ev sahiplerinin yapının riskli olduğunu bilmesine rağmen bunu kiracılarla paylaşmaması, uygulamada sıklıkla görülen bir durumdur, ancak yapı sağlam olmadığı hâlde bunu kiracısına bildirmeyen malik hakkında maddi ve manevi tazminat isteminde bulunulabilir.
Son olarak binanın sağlamlığına ilişkin hiçbir inceleme yapılmamış, bu düşünce yalnızca binanın eski olması ya da zeminin sağlam olmaması gibi nedenlerden dolayı bir şüpheye dayanıyorsa binalara maliklerin isteği ile deprem dayanıklılık testleri yapılmaktadır. Bu testlerin kiracı tarafından yaptırılması mümkün değildir, yalnızca tapuda malik olarak görünen kişi tarafından başvurulabilir ve bina yüksek riskli çıkarsa beraberinde mecburi olarak yıkım veya güçlendirme kararı da çıkar. Kiracıların bu anlamda ev sahibinin rızası olmadan dayanıklılık testi yaptırması mümkün olmamaktadır.
Bu durumun istisnası ise İstanbul Büyükşehir Belediyesinin başlattığı bina tespit uygulamasıdır. Sadece İstanbul genelinde başlatılan uygulamada kiracılara da başvuru hakkı tanınıyor, ancak diğer deprem dayanıklılık testinden farklı olarak inceleme sonucunda bina sağlam çıkmasa bile yıkım kararı verilmiyor, yalnızca binanın sağlamlığına ilişkin bilgi edinilmesini sağlıyor. Bu testlerin sonucunda her ne kadar kiracılar evin güçlendirilmesini talep edemese de en azından yapının risk taşıdığını öğrenip taşınma imkanına sahip oluyorlar.
Çitil Avukatlık Ortaklığı Blog sayfasında yer alan hukuk ve diğer konulardaki yazılar ilk sizin e-postanıza gelsin isterseniz Çitil Haber Bülteni’ne abone olun!
Sude AKBALIK
Kaynakça:
