Gayrimenkul piyasasında gayrimenkullerin değerinin hızlıca artması ile birlikte eski kiracı yeni kiracı kavramları ve kira sözleşmeleri çok önemli hale geldi. Özellikle istanbul’da yeni kiracı ile eski kiracı arasında kira farkı ilçeden ilçeye mahalleden mahalleye değişmek ile birlikte 4 katına çıktığı yerler bulunmaktadır. Eski kiracı ve yeni kiracı arasındaki bu kira farklarının meydana gelmesi ile birlikte mal sahibi ve kiracılar arasında ihtilaflar ortaya çıkmaya başlamıştır. Bu nedenle her iki tarafta yapılan kira sözleşmesine uygun olarak kira bedelllerinde güncelleme yapmak istemektedir.
Haklı olarak eski kiracılar eski kiracı olmanın haklarından faydalanmak isterken mal sahipleri de fahiş fiyat artışları ile birlikte değerlenen mülklerinden aynı oranda gelir elde etmek istemektedir.
Bu yazımızda kira artış oranlarının neye göre belirlenmesi gerektiği ve fahiş kira artış oranına karşı kiracının hakları ya da mal sahibinin kira artış oranına uymayan kiracıya karşı nasıl bir yol izlemesi gerektiğini ve kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin nasıl güncellenmesi gerektiğini kısaca açıklamak istiyoruz.
Kiracı Mal Sahibinin Kira Artış Talebini Kabul Etmek Zorunda mı?
Hem kiracı hem de kiraya veren kira sözleşmesinde kira bedelini ve kira bedelinin hangi oranda artacağını serbestçe kararlaştırabilirler. Fakat kiracı ve kiraya veren bu artış oranını belirlemede tamamen serbest değildir. Kira artış oranının yasal sınırı Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde belirlenmiştir. Bu yasal sınır bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasına göre hesaplanmaktadır. Bu ortalamayı geçmemek koşuluyla kira bedelinde artış yapılabilir. Eğer kira sözleşmesinde bu artış oranından fazla bir artış oranı belirlendiyse artış sözleşmede belirlenen oran üzerinden yapılamaz. TÜFE değerleri dikkate alınarak artış yapılması gerekmektedir. Örneğin ; kira sözleşmesinde kira bedeli 1.000,00 TL olarak belirlenmiş ve kira artış oranı %15 olarak belirlendiyse ve bir önceki kira yılının TÜFE değerinin %10 olarak tespit edilmesi durumunda artış TÜFE değerine göre yapılacaktır. Yani kira bedelinde artış %15 olarak değil , %10 olarak yapılacaktır. Bu durumda yeni kira döneminde kira bedeli 1.100,00 TL olarak belirlenecektir.
Eğer kiraya veren kiracıdan, sözleşmede ve TÜFE değerlerine göre belirlenen kira bedelinden fazla kira bedeli talep ediyorsa kiracı bu bedeli ödemek zorunda değildir. Fakat bu durumda kiraya veren ilamsız bir takip başlatabilir. Bu durumda kiracının süresi içerisinde ilamsız takibe itiraz etmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş ve kiraya veren yeni dönemde fahiş bir kira artış oranı talep ediyorsa bu durumda kiracı, Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği “kira tespit davası” açabilir. Bu durumda kira artış oranı hakim tarafından belirlenecektir.Bu noktada hakim de TÜFE değerleri, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu dikkate alarak artış oranı belirleyecektir.
Kira Sözleşmesinin 5 Yılı Geçmesi Halinde Mal Sahibi ve Eski Kiracının Durumu
Kiracının ya da kiraya verenin izleyeceği diğer bir yol ise ; Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde belirlenmiştir. Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması halinde veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi söz konusu olduğunda, kira artış oranında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın her iki taraf da kira bedelinin tespitinin hakim tarafından yapılmasını isteyebilir. Bu durumda hakim emsal kira değerlerini ve TÜFE oranlarını dikkate alarak yeni kira dönemi için kira bedelini tespit eder.
Kiracı eğer zor durumda kalmışsa ve artık kirasını ödeyemez halde ise Türk Borçlar Kanunu kiracıya bir hak daha tanımaktadır. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu 138.maddesinde “ Aşırı İfa Güçlüğü “ başlığı altında düzenlenmiştir.Bu kanun maddesi kirasını ödemede güç duruma düşen kiracıya uyarlama davası açma imkanı tanımaktadır. Fakat uyarlama davasında şartlarının oluşup oluşmadığını ayrıca incelemek gerekmektedir.
Mal sahibi Kira Artışı Yapmayan Eski Kiracıya Karşı Ne Yapabilir?
Kiracı ,kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmesine rağmen sözleşmede belirlenen kira artış oranına uymadan kira bedelini ödüyorsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatabilir.Bu şekilde kiraya veren kira alacağını tahsil edebilir.
Diğer bir yasal yol ise Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar ile sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açabilir.
Eğer kira artış oranını sözleşmede belirlenmemiş ise kiraya veren hakimdem kira bedelinin belirlenmesi için “ kira bedeli tespit “ davası açabilir ve kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini isteyebilir.
Kiracı emsal kira bedellerine göre daha düşük bir kira bedeli ödüyorsa ve durum kiraya vereni olumsuz etkilemekte ise, bu durumda kiraya veren kira uyarlama davası açarak kira bedelinin tekrardan belirlenmesini talep edebilir. Hakim bu durumda emsal kira bedelleri , TÜFE değerleri ve kiralananın durumu dikkate alarak yeni kira bedeli belirleyecektir.
Sonuç
Kiraya veren ve kiracı yasal yollar çerçevesinde serbestçe kira artış oranlarını ve kira bedellerini belirleyebilirler. Fakat yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinde ne kadar artış yapılacağını kanun tarafından sınırlanmıştır.
Kira artış oranlarında yaşanacak olan ihtilaflarda ise , taraflar hakim tarafından kira bedelinin belirlenmesini ve artış oranın belirlenmesini isteyebilirler.
Kaynak
